El Gobierno de Navarra ha iniciado el proceso para declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado en 21 municipios, que abarcan el 68,3% de la población navarra. Ya desde el pasado noviembre de 2024, el Gobierno de Navarra anunció el comienzo del proceso.
Entre noviembre y diciembre del año pasado, 2024 se realizó la fase preliminar del procedimiento entre las consultas entre el Gobierno de Navarra y los ayuntamientos implicados y la elaboración de la Memoria preceptiva.
A partir de este enero de 2025, se inicia la apertura de la exposición pública y se abren dos meses para recibir alegaciones y presentar la Memoria definitiva.
Quedaría después la emisión de la Orden Foral de Declaración y la comunicación al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en Madrid y una vez realizado esto se dará un plazo de seis meses para desarrollar, junto con los municipios afectados , planos específicos de cada zona.
Para que un municipio sea declarado zona tensionada, deberá cumplir al menos uno de estos requisitos:
- La evolución de los precios de compra o alquiler supere el IPC más tres puntos en los últimos cinco años.
- El esfuerzo de las familias para compra o alquiler supere el 30% de la renta media de los hogares.
La declaración tendrá una vigencia de tres años, prorrogable anualmente si persisten las condiciones.
La declaración de Zona de Mercado Residencial Tensionado afecta principalmente a los contratos de vivienda habitual, pero también puede tener implicaciones para otras figuras inmobiliarias. Las operaciones inmobiliarias afectadas incluyen:
- Contratos de alquiler de vivienda habitual: Estos son los principales afectados, con la implementación de topes en los precios del alquiler para contratos nuevos.
- Compraventa de viviendas: Aunque el enfoque principal es el alquiler, la declaración de zona tensionada también puede afectar al mercado de compraventa de viviendas.
- Reservas de suelo para VPO: En las zonas declaradas como tensionadas, se pueden implementar medidas como reservas de suelo para Viviendas de Protección Oficial.
El resto de los contratos de arrendamiento se seguirán rigiendo por la voluntad de las partes y no se verán afectados. Recuerdo que estos contratos son los contratos de locales, garajes (no vinculados al contrato de vivienda habitual), naves, viviendas de temporada (declaradas así en el contrato y por la no necesidad de vivienda permanente del arrendatario) etc.
Hay que aclarar también que la aplicación será para los nuevos contratos y también habrá implicación para los contratos firmados y que estén vigentes.
1.-En que les afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda la declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado.
2.-La tacita reconducción.
3.-El caso de los contratos novados.
4.-El gran tenedor.
5.-La renovación del contrato tas el cumplimiento de la duración mínima.
6.- Resumen de renovaciones extraordinarias en caso de la declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado.
7.- En resumen.
1.-En que les afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda nuevos que coincida su firma con la declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado.
En este contexto, para los contratos de arrendamiento de vivienda nuevos por firmar lo principal para tener en cuenta será lo siguiente:
- En el caso de viviendas que ya se hayan arrendado en los últimos 5 años:
1.- La renta será limitada a la última renta del contrato inmediatamente anterior. En este sentido cabe destacar, y es muy importante, que se tenga en cuenta que para un nuevo contrato el arrendador en caso de haber estipulado actualización en el contrato anterior podrá actualizar la renta en los plazos de tiempo que este no lo hubiera hecho es decir como ejemplo, si nunca actualizó durante los cinco años del contrato anterior, podrá actualizar la renta aplicando el indicie actualizador estipulado en el contrato sumando todas las actualizaciones no realizadas.
2.- La actualización de la renta será la que haya sido estipulada en el contrato anterior. En el supuesto de que no se hubiera estipulado nada al respecto, no se podrá incluir condición alguna de actualización. Es decir, si en el último contrato se estipulo el índice actualizador con el IPC podrá ser de aplicación este mismo índice.
3.- Solo se podrán repercutir cuotas y gastos que sean legalmente repercutibles, en esto nos remitimos a la ley de arrendamientos urbanos y las sucesivas interpretaciones de los juzgados al respecto, y que ya hayan sido repercutidos en el contrato anterior. Esto significa que si en el contrato anterior se repercutió el gasto de comunidad en el nuevo contrato se podrá repercutir este gasto, siempre con las obligaciones de reflejar en la redacción del nuevo contrato tal repercusión y de la forma en que está se debe de realizar. Si en el contrato anterior no se estipulo repercusión de gastos, en el nuevo contrato no se podrá repercutir gastos.
- B) En el caso de viviendas arrendadas por primera vez:
1.-La renta quedará limitada a la que resulte de aplicar el índice de precios de referencia. Como no hubo contrato anterior en los últimos 5 años entonces no hay otra referencia que el mencionado indicie siendo este de aplicación obligada.
2.-La tacita reconducción
En lo referente a los contratos que estén en tacita reconducción, se interpretarán como nuevos contratos. La tacita reconducción es cuando un contrato que a finalizado en los plazos legales y no hay más prorrogas, es decir, 5 años iniciales más tres de prórroga para contratos cuyo arrendador sea persona física y 7 años iniciales más tres de prórroga para contratos cuyo arrendador sea persona jurídica o gran tenedor. A partir de esos plazos en contrato entra en una dinámica de abono de la renta pactada si es mensual, por meses, si es anual (aunque se hubiera estipulado abono por meses) anual.
3.-El caso de los contratos novados.
Si arrendador y arrendatario desean realizar por mutuo acuerdo una novación del contrato de arrendamiento que les vincula en el momento de acordar tal novación hay que destacar que realizaran un nuevo contrato dependiendo de dos situaciones que se van a dar en el nuevo contrato:
- Novación extintiva
- Novación modificativa
En el caso de novación extintiva, el nuevo contrato quedará sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en ese momento, lo que puede tener implicaciones significativas en aspectos como la duración del alquiler y la declaración de zona tensionada. Es decir, el nuevo contrato queda bajo las limitaciones de la declaración de zona tensionada. Novación extintiva es, ni más ni menos, que un nuevo contrato entre arrendador y arrendatario que han estado vinculados por contrato inmediatamente anterior. Para aclarar esta figura más, la novación extintiva en el contexto de los contratos de arrendamiento en España es una figura jurídica que implica la extinción del contrato original y la creación de uno nuevo.
Otra cosa es la novación modificativa, no estamos ante un nuevo contrato sino a la modificación de las condiciones del contrato en vigor, es decir, partes contratantes, o renta, etc. La novación modificativa no es afectada por la declaración de zona tensionada y las condiciones siguen en vigor de acuerdo con lo pactado en el contrato salvedad hecha que si se ve afectada en la duración del contrato original del que se deriva la novación modificativa.
4.-El gran tenedor
Respecto a esta figura hay que tener en cuenta cuantas viviendas, incluida la vivienda habitual del arrendador, son necesarias para que un arrendador sea considerado gran tenedor.
De acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, un gran tenedor es una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Sin embargo, esta definición puede variar en zonas declaradas como mercado residencial tensionado. En estos casos, las comunidades autónomas tienen la facultad de reducir el número de inmuebles a 5 o más para considerar a alguien como gran tenedor. En el caso específico de Navarra, la ley no menciona ninguna particularidad. Por lo tanto, a menos que el Gobierno de Navarra no modifique la definición, se aplicaría el criterio general de más de 10 inmuebles o más de 1.500 m2 de superficie construida de uso residencial para considerar a un arrendador como gran tenedor.
El gran tenedor ya sea persona física o jurídica está obligado por ley a una duración mínima en los contratos de vivienda de 7 años más 3 años de prórroga tácita.
En el caso del gran tenedor lo expuesto anteriormente sigue siendo de aplicación, pero hay particularidades que hay que tener en cuenta:
- En el caso de nuevos contratos:
1.1-La renta: Será la que resulte menor de dos situaciones o La renta del último contrato, debidamente actualizada o la renta que resulte de aplicar a la vivienda el índice de referencia estatal del precio del alquiler.
5.-La renovación del contrato tas el cumplimiento de la duración mínima.
En el caso de que se declare zona de mercado tensionado los arrendadores en general vienen obligados, al cumplirse el plazo mínimo legal de 5 o 7 años, si el arrendatario solicita la prórroga extraordinaria a renovar el contrato por anualidades asta un tope de 3 años más. Además de lo expuesto, en el caso de que el arrendatario sea persona vulnerable sin alternativa habitacional, demostrándolo, obviamente, podrá además de lo expuesto solicitar una renovación de un año más.
6.- Resumen de renovaciones extraordinarias en caso de la declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado.
Lo siguiente hay que entenderlo para contratos que están en vigor en el momento de que se declare zona tensionada y es aplicable fundamentalmente al plazo de duración del contrato de arrendamiento en vigor.
- Duración mínima inicial:
- 5 años para arrendadores personas físicas.
- 7 años para arrendadores personas jurídicas o grandes tenedores.
- Prórroga tácita obligatoria para el arrendador y a solicitud del arrendatario: 3 años adicionales.
- Prórroga extraordinaria en zonas tensionadas obligatoria para el arrendador y a solicitud del arrendatario: hasta 3 años más.
- Prórroga adicional por vulnerabilidad obligatoria para el arrendador y a solicitud del arrendatario: 1 año más.
Sumando estos períodos, efectivamente se llega a un total de:
- Para arrendadores personas físicas: 5 + 3 + 3 + 1 = 12 años.
- Para arrendadores personas jurídicas o grandes tenedores: 7 + 3 + 3 + 1 = 14 años.
Es importante destacar que:
- La prórroga extraordinaria de hasta 3 años en zonas tensionadas debe ser solicitada por el arrendatario y el arrendador está obligado a aceptarla. Esta prórroga es anual hasta un máximo de tres años.
- La prórroga adicional de 1 año por vulnerabilidad también debe ser solicitada por el arrendatario y acreditada mediante un informe de los servicios sociales. Esta prórroga es obligatoria para los grandes tenedores.
- Estas prórrogas se aplican manteniendo las condiciones establecidas en el contrato anterior.
- La declaración de zona tensionada tiene una validez inicial de 3 años, prorrogable anualmente si persisten las condiciones.
En resumen. Un arrendatario en una zona tensionada podría, potencialmente, permanecer en la misma vivienda con el mismo contrato durante un período de hasta 12 años (para arrendadores personas físicas) o 14 años (para personas jurídicas o grandes tenedores), si se cumplen todas las condiciones. y se solicitan todas las prórrogas disponibles.
Para que quede más claro por si esto último genera dudas:
En la declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado , los contratos de arrendamiento de vivienda que finalicen su plazo de prórroga obligatoria o tácita dentro del año posterior a la entrada en vigor de la declaración se prorrogarán de forma extraordinaria por un periodo de un año. Esta prórroga puede extenderse anualmente si la declaración se prorroga, hasta un máximo de tres años. La prórroga es independiente del momento en que se encuentre el contrato (finalizando periodo obligatorio, en prórroga tácita o en tácita reconducción). La duración de la prórroga está vinculada a la duración de la declaración de zona tensionada, pero se aplica por periodos anuales, no necesariamente por todo el plazo que dure la declaración de zona tensionada. Por ello no estaríamos en más de 12 años o 14 años que un arrendatario pueda permanecer en la vivienda arrendada con el mismo contrato, descritos en el párrafo anterior aun cuando se den todas las condiciones más desfavorables para el arrendador y la declaración de zona tensionada se alargue en el tiempo de año a año hasta más de tres años.
7.- En resumen
- A) Podríamos decir al declararse una zona de Mercado Residencial tensionado y para contratos de arrendamiento en vigor:
- Primacía del contrato:
– Lo pactado en el contrato de arrendamiento sigue siendo la base principal que regula las obligaciones y derechos de las partes.
- Efectos de la declaración de zona tensionada:
– La principal consecuencia es la ampliación del tiempo de las prórrogas.
– Esta ampliación se aplica sobre lo ya establecido en el contrato de arrendamiento.
- Alcance de la modificación:
– La declaración de zona tensionada afecta principalmente a la duración del contrato de arrendamiento.
– No modifica otras cláusulas o condiciones del contrato de arrendamiento original.
- Aplicación de otras disposiciones:
– El resto de las condiciones y términos del contrato de arrendamiento siguen vigentes.
– Esto incluye aspectos como el precio, las obligaciones de las partes, etc.
En resumen, la declaración de zona tensionada actúa como una capa adicional sobre el contrato existente, extendiendo potencialmente su duración, pero sin alterar fundamentalmente otras disposiciones acordadas entre el arrendador y el arrendatario. Es una intervención limitada y específica en el marco temporal del contrato.
- B) Para nuevos contratos en el caso de que se hayan arrendado anteriormente o bien sea la primera vez que se arriendan estaremos a lo dicho en el punto 1 del presente artículo.