Si es usted arrendador y en el edificio donde está ubicada la vivienda arrendada, se ha realizado una obra importante de mejora del edificio, y estoy pensando en la mejora de la eficiencia energética por ejemplo, puede incrementar la renta que el arrendatario le abona, por mejoras.
De lo anterior se deduce que estas obras deben necesariamente incrementar la comodidad y la funcionalidad de la vivienda , en el ejemplo citado en el párrafo anterior , esta claro que aumentando la eficiencia energética se aumenta el confort a la vez que se reduce el consumo en calefacción y aire acondicionado por lo cual, estaríamos ante una obra de mejora.
El artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos española regula la elevación de renta por mejoras en la vivienda arrendada. Los puntos principales son:
- El arrendador puede aumentar la renta anual por obras de mejora después de cinco años de contrato (siete años si es persona jurídica), salvo pacto en contrario. Antes de transcurridos estos cinco o siete años no se puede.
- Al aumento que se calcule se le puede añadir aplicando al capital invertido el tipo de interés legal del dinero más tres puntos como máximo, con un límite máximo del 20% de la renta vigente. Esto significa que si la cifra a repercutir superara el 20% de la cuantía de la renta mensual , la repercusión deberá calcularse de forma que prorrateando la cantidad calculada de como máximo el 20% de incremento de la renta o sea, hacerse por mensualidades.
- Se deben descontar las subvenciones públicas obtenidas para la obra del cálculo del capital invertido. O sea previamente a lo anterior deberá descontar todas las cantidades que haya recibido de subvenciones.
- En edificios de propiedad horizontal, el capital invertido se reparte proporcionalmente entre las fincas afectadas según las cuotas de participación. Si un arrendador dispone de mas de una vivienda en un edificio, deberá repercutir el incremento de acuerdo a la cuota de participación en los elementos comunes de cada vivienda.
- La elevación de renta se aplica desde el mes siguiente a la notificación escrita del arrendador, detallando los cálculos y aportando documentación del coste de las obras.
- Se permite realizar obras de mejora en cualquier momento del contrato, previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, sin interrumpir los períodos de prórroga obligatoria o tácita.
- Todo ello si no existe pacto en contra por escrito entre arrendador y arrendatario.
- El arrendador deberá notificar de forma fehaciente al arrendatario por escrito de forma que el escrito deberá contener los siguientes datos:
8.1 La naturaleza de las obras así como la base del calculo tanto del montante total como del descuento de las subvenciones y el interés aplicado.
8.2 Copia de las facturas abonadas por el arrendador.
8.3 Incremento resultante justificado en el porcentaje máximo repercutible.
Es importante destacar que estas obras deben ir más allá del deber de conservación del arrendador establecido en el artículo 21 de la misma ley.
Otras consideraciones:
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- El arrendatario tiene derecho a negociar o, en caso de desacuerdo, a rescindir el contrato sin penalización.
- Aunque el arrendador no haya actualizado la renta anualmente, conserva el derecho a hacerlo en el futuro, lo que podría resultar en aumentos adicionales.
- El amento de la renta es permanente de forma que esta queda actualizada en la cantidad repercutida hasta la finalización del contrato de arrendamiento sin perjuicio como se ha comentado en el párrafo anterior de las actualizaciones legales anuales contenidas en el contrato de arrendamiento (IPC o cualquier otro índice descrito en el contrato de arrendamiento)
Poniendo un ejemplo numérico:
- Renta mensual real: 1.000 euros
- Renta anual real: 12.000 euros
- Capital invertido en mejoras: 5000 euros
El aumento máximo permitido sería el 20% de la renta anual vigente:
20% de 12.000 euros = 2.400 euros al año
Esto equivaldría a un aumento máximo de 200 euros mensuales (2.400 euros / 12 meses).
Por lo tanto, aunque el cálculo basado en el capital invertido y el tipo de interés legal más tres puntos pudiera resultar en una cantidad mayor, el aumento de la renta estaría limitado a 200 euros mensuales en este caso, respetando el límite del 20%.
Hay que destacar que este aumento queda permanente , es decir , no es una aumento temporal teniendo en cuanta que a los 25 meses la cuantía de la obra se habrá repercutido en su totalidad , es decir los 5.000 euros teniendo en cuenta incluso los intereses, sino que la renta quedaría elevada en la cantidad repercutida , en este caso 200 euros desde la mensualidad del primer mes en el que se repercute hasta el final del contrato de arrendamiento.